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建筑物估價是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據(jù)估價目的，選用適當?shù)墓纼r方法，對待估建筑物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。

作為一類評估對象，從評估的特殊性角度來說，建筑物評估具有以下特點：
 

1．房地分估建筑物作為土地的地上主導“產(chǎn)品”，是不可脫離土地而獨立存在的。盡管我們在概念上劃分了土地和建筑物，而實際上建筑物永遠是與其所占用的土地在一起的。但是，從資產(chǎn)評估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)與其所占用的土地分開。分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準確合理地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真等情況。例如對市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的非商業(yè)性建筑物進行評估，假如不采取房地分估的方式，極易導致低評該建筑物所占地塊的價值。又如，評估3 000 m^2廠區(qū)的唯一一幢300 m^2生產(chǎn)用廠房，假如不采用房地分估的方式，極易高評廠房的價值。
 

2．建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約

建筑物一經(jīng)建成，其壽命可達幾十年甚至上百年。由于我國城鎮(zhèn)土地使用權是有限期的，且政府規(guī)定土地使用權期滿土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。這樣，在評估建筑物的時候，我們不僅要注意房地分估的一面，同時又必須注意建筑物的耐用年限與土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用權剩余年限為準來評估建筑物的價值。即使建筑物的坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風格都很好，但如果建筑物所占地的使用權剩余年限極其有限，該建筑物的市場價值也要大打折扣。
 

3．單獨評估建筑物一般宜采用成本法

單獨評估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是勞動產(chǎn)品，從構(gòu)建勞動產(chǎn)品的投資角度及建造費用的角度評估建筑物的市場價值，在理論上是說得通的，在實際中也是可行的；

(2)建筑物不能脫離土地而獨立存在，但在房地產(chǎn)評估中往往采取房地分估的原則，影響房和地的市場價值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價時大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物評估時就不應重復考慮。這樣，就為采用重置成本法評估建筑物創(chuàng)造了條件?；谏鲜隼碛?，在單獨評估建筑物時，通常選用重置成本法。
 

4．建筑物評估應在合法的前提下進行 政府關于房地產(chǎn)方面的法令和政策是比較多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，如包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。

(2)政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。因此，建筑物評估應充分考慮政府法規(guī)政策因素，要在適法的前提下進行。
 

以上對建筑物評估的特點所作歸納只是一種原則性的，而不是絕對意義上的。這里主要是從建筑物作為一個獨立存在對象的角度來說的。其實現(xiàn)實中并不排除建筑物與其占用的土地一并評估，以及建筑物隨同整體企業(yè)一并評估的可能。另外，建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的限制，也不能排除土地使用權出讓年限續(xù)展的可能。最后，采用成本法評估建筑物只是一種比較普遍的選擇。在有條件的情況下，選擇市場法、收益法等其他方法進行評估也是正常的。

建筑物與在建設項目評估所需要的資料清單
1．委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
2．擬抵押在建工程建筑面積（須與《商品房銷售窗口表》中的面積一致）
3．項目規(guī)劃總平面圖
4．《建設工程規(guī)劃許可證》
5．《國有土地使用證》
6．《建設工程施工許可證》
7．《商品房銷售許可證》
8． 法定優(yōu)先受償權調(diào)查記錄（有固定格式，附后）
9. 擬抵押在建工程施工進度情況說明（有固定格式，附后）
10. 擬抵押在建工程施工款支付情況說明（有固定格式，附后）
11、工程承包合同（土建、安裝）
12、預售房屋情況說明（房號、面積、價值）
13、土地出讓合同

 

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